こんにちは。
アップスタッツ合同会社の代表，
経営軍師の飯山です。
今日は，
お伝えしたいテーマがあったのですが
少々下調べに時間がかかりそう。
急遽，違うネタでお届けします。
お題は…自分にあった二つの稼ぎ方です。
ここでは
二つ
としてありますが。
わかりやすく二つにしてあるだけです。
ネタとしても，
一つの業種をわかりやすく例題にして
お伝えしてしているだけです。
この記事をご覧のあなたにとって
リアリティを感じる
別の職種業態に置き換えていただければ
わかるやすくなるでしょう。
早速，二つの稼ぎ方について
お届けします。
ある不動産業者の話
社長ではなく
社員さんではあるのですが。
以前に，
セールスコピーライティングの依頼を受けて
不動産会社の方と
いろいろ打ち合わせをしていた
時のことです。
セールスコピーライティングにおいて
一番大事なのは…
ライティング…ではなく，リサーチです。
…という話をすると
長くなるのでまた日を改めて。
リサーチについても
多岐にわたります。
ですので，
いろいろと人にあって話を聞くのも
セールスコピーにおいては
欠かせない工程です。
…ということで，
打ち合わせを兼ねて
不動産会社の方と会って
いろいろ話をしていたのですが。
話を聞くと，
ずっと不動産売買仲介を
やってきたのですが…
不動産管理業務にも
力を入れていきたいとのこと。
詳しく話を聞くと…
ぼそっと
「やっぱり固定収入が欲しい…」
とのこと。
社長ではなく…
古い表現で言うなら
「番頭さん」
みたな立場の方でしょう。
その方が，
ポロッと本音を漏らしたのです。
これはどういうことか。
ザクッと…
不動産会社の3つの収益モデルがあります。
１つ目が，転売。
不動産を安く購入して
高く売る。
中古戸建てを購入して
リフォームして住みやすくして
高く売る…なんてやり方も
あるでしょう。
２つ目。
一般的な不動産会社といえば
これをイメージするでしょう。
いわゆる仲介です。
不動産を売りたい人と
買いたい人を仲介する。
そして様々な諸般の手続きまで
代行して…
仲介手数料で収益を上げる。
最後，３つ目。
これが不動産管理業務です。
賃貸物件のオーナーから
委託を受けて，
物件を管理する仕事です。
実際にその貸し出す賃料の
一定％が，管理料となっているようです。
他にもありますが…
（自ら地主・貸主になるとか）
今日のテーマから外れるので省略します。
さて。
話を聞くと…
社歴が30年ほどの会社で…
かなりワンマンの強烈な
社長がいます。
その方が…
辣腕を振るって…
ずっと仲介業を行ってきました。
ですが…
その若い社員さんが
番頭さんとなって
一定以上の権限で会社の運営を
任されるようになった結果…
不動産管理業務参入を社長に提案。
社長は反対したそうですが…
説得して，その方の責任の下，
不動産管理業務を始めたそうです。
その経緯を聞く中で…
その…辣腕を振るう社長を
説得してまで，不動産管理業務を
はじめたのか。
その理由が…
「やっぱり固定収入が欲しい…」
でした。
儲かる仕事の捉え方
不動産業者で一番儲かるのは…
おそらく転売でしょう。
わかりやすいのが，
いわゆる「バブル」ですね。
まあ，バブルは
何もしなくても勝手に土地の値段が
上がっていく…という
幻想に基づいていますが。
バブルではなくとも，
安く仕入れて高く売れれば…
儲かるのは確かです。
ですが…
実際に，安く仕入れるルートを
持っているかどうか。
あとは…
一時は買い取るわけですから
相応の資産。
そして売れなかったら
そのリスクは会社が背負うわけです。
文字通りハイリスク・ハイリターンです。
一方。
在庫を抱えなくても
高単価で収益を得られるのが
仲介業務。
仲介手数料は
3％＋6万円と決まっているようですので
（不動産売買価格によります。詳細は省略）
五千万円の物件の仲介が出来たら…
手数料で156万円。
日本の法制度はなぜか
売主と買主，両方の仲介を同時に
出来てしまうので…
（本来はおかしいのですが…）
買主と売主，同時に仲介でいれば
手数料で300万を超えるわけです。
一件あたりの単価が高く，
転売みたいに仕入れコストは掛かりません。
ということは
「成約さえできればボロ儲け」
となります。
例えば…
一人でやっている会社で，
1件成約して…156万円。
これで数ヶ月の経費が
浮くのではないでしょうか。
かなりインパクトがありますね。
管理業務は儲からない？
一方。
不動産管理業務。
例えば一部屋家賃5万円で30部屋ある物件の
管理を任された場合。
管理手数料が5%だとすると…
家賃合計150万円の5%ですので…
75,000円となります。
そう，上述の
仲介などと比べると
桁違いに少なくなります。
ですので…
社長は…成約できれば
どかんと儲かる仲介一筋。
全然儲からないか…
どかんと儲かるか…を
30年以上続けてきたわけです。
しかし…
成約できなければ
どこまでも成約できません。
売上はゼロで…でも経費は掛ります。
一方…
不動産管理報酬は，
積み上げれば積み上げていくほど
収益が安定します。
先程は，
一棟ですが…
不動産オーナーは，
何棟も持っていることが
多いものです。
例えば，
10棟持っているオーナーと成約できれば…
月額固定で
75,000円×10棟=75万円。
これが毎月の固定売上になるのです。
そして…
不動産仲介は景気や社会情勢の影響を
もろに受けますが…
不動産管理は…固定です。
多少は変動するにしても…収益は安定します。
さて，
ではここでは
仲介か，管理かという話だとしたら…
どちらがいいのか。
それが今日のテーマです。
大切なのは…
自分の価値観や考え方…
更に言うなら在り方に照らし合わせる
ということです。
不動産管理は…
いわゆる継続課金モデルなので
とても経営は安定するでしょう。
ちょうど今日この記事を書いているのは
7月1日ですが。
毎月1日の時点で…
上述の例なら，
75万の売上が発生しています。
これが…
継続課金モデルの強みです。
仲介専業だと…
この時点で，
売上は0円です。
0円からスタートして
一ヶ月でどれだけ稼げるか…
でも，また月をまたぐと，
0円にリセットされる。
これをずっとずっと
繰り返していくのが
仲介のような収益モデルです。
ですので…
上述の社長に，
「決まるかどうかわからない仲介なんて
やってないで…
不動産管理一本に絞りましょう」
なんて提案をしたらどうなるか。
仮に正論だとしても…
それは受け入れられないものです。
熱心に…熱意を込めて，
売買を成約するほうが…
やる気も出るし，一発ドカンと儲かって
嬉しい…と思う人もいます。
一方…
決まらないとやばい
決まらないとやばい
決まらないとやばい…
みたいなメンタルだと，非常にしんどいでしょうね。
安定収益の不動産管理の案件を
獲得したほうがいいでしょう。
今日お伝えしたいのは…
自分の気質にあった収益モデルを
選んだほうがいいということです。
特に…
「ウチは代々，仲介やってきた会社だ」
という立場で，
仲介以外は認めない！
…みたいな考え方だと
後を引き継いだ人が
苦しむことになるかもしれません。
その点では，
上述の例では…
仲介一本でやってきた社長に
番頭さんが不動産管理を提案したのは
非常にすばらしい。
そして…
社長も，
「オレは仲介しかやらんから
管理やりたきゃ自分でやれ」
…という着地点を用意したこと。
これも見事ですね。
結局，
自分の気質にあった稼ぎ方をしたほうが，
お互いにとっていいのです。
だからこそ…
「こういうものだ」
という先入観で…
自分に合っていない収益モデルに
なっていないかどうか。
一発屋気質の人が
コツコツ型の管理案件ばかりで
窮屈な思いをしても不幸です。
コツコツ安定志向が
仲介でゼロ百思考のやり方しかできないのも
胃が痛くなりそうです。
どちらがいいのか。
あらためて考えてみてはいかがでしょうか。
なお…私は…
いわゆる法律系国家資格で
手続き1件いくら…という
リピートが想定されていない仕事をはじめて…
その仕事をやめて…
はじめて
「コンサルティング業務」
で継続的に報酬が入る仕事をはじめたときに…
その違いに驚愕したのはよく覚えています。
あなたがよりアップスタッツな明日になりますように。
アップスタッツ合同会社 経営軍師 飯山陽平
余談。
セールスコピーライティングの仕事は，
今まで自分の馴染みのない仕事に触れて
その業界を知ることができる。
これがひとつの醍醐味ですね。
ただ，知らない業界ばかり扱うと
効率は悪くなります。
一方。
よく知っている業界「だけ」を扱うと
効率は良くなりますが，
新鮮さはなくなります。
どちらがいいのか。
これも…
自分が選ぶべきことですね。
私は…
自分の興味が持てる業種に限定して
お受けしていますが。
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